供应紧张引发的房价上涨，加上抵押贷款利率的上升，已经将美国的房地产买家们的住房负担能力压低至近40年来的最低水平。

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美东时间周四（8月17日），房地美30年期固定抵押贷款的平均利率从一周前的6.96%跃升至7.09%，创2002年以来新高，且较一年前的5.13%大幅上涨。对于房地产市场内的潜在买家来说，等待融资成本回落就像是一场风险极高的赌博。

而在这样的行情下，巴菲特却开始在楼市押下重注。伯克希尔哈撒韦本周一提交给SEC的文件显示，该公司已投资美国三大房屋建筑商：霍顿房屋、莱纳建筑以及NVR Inc.，持股总价值超过8亿美元。这三家公司年初至今的累计涨幅均超过30%。

对此，全球房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼集团CEOKashifAnsari在接受采访时指出，“利率的高企使的业主们越来越不愿卖掉手头现房，因此更多的买家会转向新房市场，这对房屋建筑商是一个利好。同时，越来越多的买家会转向出租房市场，从而推高房租，出租公寓市场会变得引人关注。”

抵押贷款利率或升至8%上方

除了30年期固定抵押贷款平均利率创21年新高本身外，美联储于美东时间公布的7月份会议纪要显示其可能进一步加息，这加大了美国抵押贷款利率可能上破8%的风险。

去年抵押贷款利率回落是美国房地产市场放缓的核心因素，但随着美联储开启近40年来最激进的加息周期，如今美国的抵押贷款利率已大幅走高。美联储7月份会议纪要显示，政策制定者认为“通胀存在显著的上行风险”，暗示未来还会有更多的加息，因此抵押贷款利率或面临进一步的上行压力。

《纽约时报》报道中称，美国的抵押贷款利率通常跟随10年期美债收益率的走势，而后者则受到多种因素的影响，包括市场对通胀走高的预期、美联储（官员）的公开言论以及市场反应。本周四的美联储会议纪要“吓坏”市场，导致10年期美债收益率自2007年年以来首次突破4.3%关口。

随着抵押贷款利率的大幅走高，美国抵押贷款银行家协会（MBA）的另一项指标显示，截至8月11日当周，30年期固定抵押贷款的平均合约利率升至7.16%，导致当周抵押贷款申请量环比下降0.8%，降至近7月以来的新低。总体而言，美国最新的购房需求同比大幅下滑了26%。

从上图可以看出，自今年5月底以来，美国30年期固定抵押贷款利率一直保持在6.5%以上，7月中旬以来涨速明显加快。上一次该利率突破7%关口是在去年11月，当时达到7.08%。

业内人士称，一些信用评分较低、债务较高的购房者得到的抵押贷款利率甚至在8%左右。目前正在办理抵押贷款的购房者已经希望等到一两年后利率下降时再进行融资。

投资性客户和当地客户受影响最明显

在抵押贷款利率高企之外，美国的房源供应也趋于紧张。

全美房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，今年6月份美国存量房交易量较上年同期下滑了近19%。房源的短缺导致美国房价目前居高不下：6月份，一套存量房的中位数价格为41.02万美元，是NAR自1999年开始有记录以来的第二高价格，仅略低于一年前的41.38万美元的纪录高点。而供应端的紧张也限制了二手房的销售。

据Black Knight Inc.的Optimal Blue利率锁定数据显示，供应紧张引发的房价上涨，加上抵押贷款利率的上升，使得目前的美国房地产买家的负担能力降至1984年以来最低。

Black Knight负责企业研究策略的副总裁Andy Walden称，如果抵押贷款利率继续走高，借贷成本可能会让更多买家望而却步，从而给成交带来压力，最终可能压低价格。

不过，美国格威谘询公司（Fortune Gateway Consulting）董事长Eric Chen在接受采访时指出，美国抵押贷款利率的走高，受到影响的多为投资型客户和美国当地的客户，海外客户多为全款买房，所以不太被美国房贷利率影响。

分析师表示，他们预计美国抵押贷款利率短期内将保持在高位，到今年年底才会开始逐步降温。

NAR首席经济学家Lawrence Yun预计，今年年底至明年春天，抵押贷款利率将开始放缓并降至6.5%，但这仍是2021年的两倍还多。Lawrence Yun补充称，美联储抗击通胀的能力以及最近惠誉下调美国主权信用评级的行为仍在短期内给抵押贷款利率带来上行压力。

就在本周二（8月15日），高盛还上调了对美国房价的预测，预计今年房价将上涨1.8%，2024年将上涨3.5%。该行分析师在一份报告中称，这对买家来说仍然是沉重的负担，理由是住房供应趋紧，且住房需求稳定。

不过，一旦抵押抵款利率达到周期峰值，接下来对于房地产买家来说将是“一片坦途”。《纽约时报》报道中称，当2002年4月美国抵押贷款利率到达上一轮的周期高点后，美国购房者享受了多年的利率下降红利，2020年疫情刚开始时甚至降至了3%下方。

巴菲特8亿美元押注美国楼市

在这样的行情之下，巴菲特却在楼市下重注。

伯克希尔哈撒韦本周一向SEC提交的文件显示，该公司已投资美国三大房屋建筑商：霍顿房屋、莱纳建筑以及NVR Inc.。伯克希尔哈撒韦买入这些股票的价值超过8亿美元，其中持有的霍顿公司股票价值就超过7亿美元。

《财富》报道中称，虽然巴菲特并未公开说明这笔投资背后的动机，但可以肯定的是该公司购买这些股票的同时美国房屋建筑商股票正在大幅上涨。

今年年初至8月17日收盘，美国房屋建筑商行业的表现十分出色：霍顿房屋和莱纳建筑的股价分别上涨了31.8%和30.96%，NVR Inc.上涨了30.56%。相比之下，标准普尔500指数（S&P 500 index）今年的涨幅仅为13.83%。

推动这些房地产公司股价上涨的原因可以归结为：去年，房贷利率大幅上涨的冲击导致房价暴跌，新房销售量也急剧下跌，但美国的新屋销售在2023年有所回升。今年6月，新房销售量同比增长23.8%。

新房销售量反弹的一个主要原因在于，房屋建筑商实施了创新策略以提高市场的住房负担能力并吸引购房者。不同于库存依然紧张、房价居高不下的存量房市场，在新房市场中，房屋建筑商降低了净有效房价。

全球房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼集团CEO Kashif Ansari表示在接受采访时也指出，“历史性的高利率挥之不去，目前业内预测高利率将会维持到明年。业主、买家和房产业界将不得不接受这个现实，而美国楼市也会发生巨大转变：高利率使业主越来越不愿卖掉手头的房屋，因此更多的买家会转向新房市场，利好建筑商。越来越多居民会转向出租房市场，从而推高房租，出租公寓市场会变得引人关注。当利率高出2~3个百分点，30年期的利息累积下来，还款数几乎将增加一倍之多，因此大多数买家只能选择等待利率重回新冠疫情前的水平。”

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